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Mercato immobiliare post Covid: previsioni, analisi e trend per ogni settore

La società di consulenza Gabetti e Patrigest, del Gruppo Gabetti, ha condotto uno studio che affronta il tema del futuro del mercato immobiliare italiano post Covid,
andando ad analizzare i trend, settore per settore.

RESIDENZIALE

Durante il primo trimestre di quest’anno, si è verificato un calo del 15,5% delle transazioni residenziali rispetto all’anno precedente. Il risultato è attribuibile all’effetto dell’emergenza sanitaria e alla conseguente impossibilità di rogitare nel periodo di lockdown.
Anche le richieste di mutuo hanno subito una diminuzione, risalendo gradualmente da metà maggio.

PREVISIONI

Nonostante le difficoltà dovute alla scarsa liquidità delle famiglie, chi aveva intenzione di cambiare abitazione, ha continuato a cercarla.
Per il mercato immobiliare, un impatto importante verrà dato dall’innalzamento delle detrazioni fiscali di cui fanno parte l’ Ecobonus e il Sismabonus al 110%, che potrebbero portare ad un rialzo di richieste per immobili da ristrutturare.

QUALI SARANNO I NUOVI TREND?

• case con metrature più ampie e spazi modulabili;
• spazi adattabili alle esigenze di smart working;
• spazi esterni a disposizione dell’appartamento;
• servizi condominiali dedicati allo svago: palestre, sale polifunzionali;
• incremento di richiesta e/o utilizzo di seconde case, dove poter trascorrere le vacanze o lavorare, sempre in ottica di smart working

In linea generale, la contrazione dei valori sarà, nel breve termine, visibile su casi di immobili che non idonee alle nuove esigenze e che si trovano in zone già sofferenti per altre motivazioni. Le grandi o medie città, non dovrebbero risentirne nel lungo periodo, a meno che il calo delle transazioni non si prolunghi nel tempo.
 

SETTORE UFFICI

Nel primo trimestre dell’anno, l’assorbimento stimato per la città di Milano è di 103.000 mq circa, mentre a Roma di 24.300 mq. Sul fronte degli investimenti capital market, il settore uffici ha pesato il 20% del totale, che equivale a 326 milioni di euro.
Nonostante il periodo di blocco di tutte le attività, a Milano e Roma si sono concluse operazioni importanti tra cui il portafoglio uffici Kryalos, che comprende Palazzo Mellerio e Piazza Velasca 7/9 e Villino Rattazzi e Villino Spierer, che si trovano entrambi a Roma.

PREVISIONI

Le ipotesi avanzate per questo settore, vedono in primis le possibili difficoltà economiche da parte di alcune aziende, che potrebbero portare ad una condizione di morosità o impossibilità di adempiere al pagamento dei canoni di affitto. In altri casi invece, un possibile prolungamento dello smart working per contrastare possibili contagi in azienda, potrebbe portare ad un minore utilizzo degli spazi con conseguente disdetta dei contratti di locazione.
In altri casi invece, si potrebbe avere necessità di molto più spazio da attribuire alle singole postazioni di lavoro, nel pieno rispetto dell’ormai consueto distanziamento sociale.

QUALI SARANNO I NUOVI TREND?

• Il prolungamento dello smart-working si rifletterebbe sull’esigenza di avere soluzioni più flessibili, come locazioni temporanee o chiavi in mano;
• L’esigenza di poter disporre di uffici con ambienti sicuri sotto l’aspetto igienico sanitario, e muniti di specifiche certificazioni dimostrative.

E’ ancora prematuro fare previsioni su eventuali contrazioni di canoni di locazione, in quanto non ci sono ancora  dati oggettivi e valutabili.
In alcune zone geografiche si potrebbero verificare delle leggere decompressioni, mentre contratti con accordi blindati e a lungo termine manterranno probabilmente gli stessi valori e rendimenti.

SETTORE RETAIL

Nonostante le misure di lockdown, si è registrato un considerevole aumento della domanda verso la GDO, con una richiesta importante di servizi integrati con la logistica.
Chiuse alcune importanti transazioni, come quella di Unicredit che ha acquisito il 32,5% del capitale di La Villata S.p.A, società immobiliare controllata da Esselunga S.p.A

PREVISIONI
Per gli investimenti retail, soprattutto dall’estero, si prevede una contrazione motivata dall’incertezza economica attuale.
In situazioni già precedentemente critiche, potremmo assistere ad una razionalizzazione delle reti di vendita, modifiche ai format fisici, riposizionamenti, acquisizioni e chiusure. Gli effetti potrebbero ricadere sul punto di vista occupazionale, ma al tempo stesso potrebbero crearsi nuove opportunità lavorative.
QUALI SARANNO I NUOVI TREND?

• Maggiore attenzione agli aspetti igienico sanitari, che andranno a modificare il layout interno delle attività e la movimentazione delle merci, gestione rifiuti etc;
• Vendite strutturate in soluzioni di distribuzione automatica;
• Sviluppo maggiore di app che agevolano la spesa on line;
• Maggiore sensibilizzazione su sistemi e modalità cashless;
• Cambiamenti dell’esperienza di acquisto, ricorrendo a sistemi tecnologici;

E’ prevista una contrazione dei valori al mq nel medio periodo, maggiormente impattati da un costo più elevato dell’equity e da una maggiorazione dei costi operativi dovuti alle sanificazioni e ad altre procedure.

SETTORE HOTEL

Il settore alberghiero ha subito l’impatto diretto della pandemia, registrando nel primo trimestre un volume pari a 60 milioni di euro, ovvero il 4% circa del totale degli investimenti corporate del trimestre.

PREVISIONI

Anche gli alberghi e le strutture turistiche che in gran parte sono rimaste chiuse negli ultimi mesi, torneranno all’operatività parziale o totale, fino a fine anno, continuando a mantenere misure che garantiscono la sicurezza degli ospiti e dei dipendenti.
Questo comporta una riduzione del numero delle accettazioni, con conseguente perdita di fatturato. Le previsioni per il futuro e la ripresa rimangono comunque positive.

QUALI SARANNO I NUOVI TREND?

• adattamento degli spazi alle procedure normative di distanziamento sociale;
• effettuare costanti sanificazioni certificate;
• riorganizzare la vendita di servizi collaterali, riducendo il contatto tra clienti e personale;

Complessivamente, le strutture che risentiranno meno l’impatto di questo periodo, saranno quelle dei piccoli centri in zone turistiche, o localizzate in alcune regioni del sud, o alcune località in montagna, a discapito di città internazionali come Roma, Venezia e Firenze.

SETTORE LOGISTICA

Dopo un primo rallentamento nello stoccaggio dei prodotti, legato al lockdown, le attività logistiche hanno giocato un ruolo fondamentale nell’assicurare continuità e rifornimento di beni di tutte le categorie, con l’incremento esponenziale di acquisti on line tramite gli e-commerce.

PREVISIONI

Per quanto concerne gli investimenti, il settore della logistica è quello che risentirà meno del periodo di lockdown, ma al contrario, entrerà sempre di più nel mirino degli investitori.

QUALI SARANNO I NUOVI TREND?

• Realizzazione o ristrutturazione di immobili tecnologicamente all’avanguardia, adatti alle nuove esigenze di una “logistica 4.0”;
• Localizzazioni in specifici parchi industriali e/o logistici che, rispetto a una soluzione dedicata (singola), possono godere di maggiori servizi in termini di security, generazioni di energia, controllo accessi, facilities, raccordi ferroviari (nel caso di interporti) e anche di maggiore flessibilità di spazi e manodopera;
• Presenza di una rete capillare di distribuzione in prossimità delle principali aree urbane italiane, come strategia localizzativa integrata;
• Scelte organizzative e di progettazione dei magazzini legate al distanziamento di sicurezza, all’omnicanalità e all’automazione.