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Come affittare casa: guida alle differenti tipologie di contratto



Affitti casa? I contratti d'affitto possono essere suddivisi in due tipologie principali: i contratti a canone libero e quelli a canone concordato che si differenziano a loro volta, possono essere ad uso abitativo, ad uso transitorio o ad uso studenti universitari. Queste tipologie contrattuali si differenziano, oltre che per una diversa disciplina, anche per il diverso trattamento fiscale.

Contratti a canone libero. La caratteristica principale è questa: il locatore mette a disposizione del conduttore un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento di un corrispettivo liberamente determinato dalle parti. La durata minima del contratto (4 anni, rinnovabile per altri 4) e le cause/modalità di rinnovo/possibilità di recesso rimangono invece di competenza della legge. Non tutti gli immobili possono essere affittati con un contratto a canone libero: rimangono esclusi ad esempio gli immobili di pregio, l’edilizia popolare pubblica e i garage/cantine. Dopo i primi 4 anni, il contratto d'affitto si rinnova automaticamente per ulteriori quattro anni (per questo motivo, nella prassi viene utilizzata l’espressione contratto 4+4); se non ci sono comunicazioni differenti, le condizioni rimangono le stesse. 

Contratti a canone concordato. Introdotto della legge 431/98, prevede la possibilità di stipulare contratti di locazione in cui la durata del contratto, il canone ed altre condizioni contrattuali non vengono stabiliti tra le parti individuali ma tra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà e degli inquilini. E' un tipo di contratto applicabile nei comuni definiti ad alta densità abitativa, il cui canone non può essere incrementato nel corso della locazione. Tra i contratti a canone concertato ci sono quelli ad uso abitativo, con durata di 3 anni + altri 2 che è possibile recedere (da parte del proprietario di casa) con un preavviso di almeno 6 mesi solo al termine dei primi 3 anni di contratto e solo prima dell’inizio dei successivi 2 ed in ogni caso per motivi importanti come adibire a sua abitazione l’immobile in oggetto per uso personale suo o dei familiari o per ristrutturare o vendere l'immobile. L'inquilino può invece interrompere il contratto di locazione in qualsiasi momento per giustificati motivi, purché informi il locatore, con lettera Raccomandata AR, con un anticipo di almeno 6 mesi.

Uso transitorio. La differenza principale è la durata, che va da 1 a 18 mesi. È utilizzato per esigenze temporanee non turistiche: il proprietario di casa concede per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria, il godimento di un immobile per abitazione dietro pagamento di un corrispettivo. L’esigenza transitoria deve essere comprovata da idonea documentazione allegata al contratto stesso. In caso di mancata specificazione dell’esigenza temporanea, il contratto è soggetto alla disciplina ordinaria e quindi la durata sarà di 4+4 anni.

Cedolare secca. Può essere adottato dal locatore in alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario. Se si sceglie questo regime, il proprietario si trova ad assoggettare il reddito derivante dal canone di locazione ad un’imposta che prevede un prelievo fisso del 21%, per i contratti a canone libero (durata di anni 4 rinnovabile per uguale periodo) o del 19% per i contratti agevolati (che scendono ancora di più nelle città ad alta densità abitativa). 

 

18/06/2014     immo-neo.com     News
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