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Comprare casa affittando con la formula "Rent to Buy"? Ecco tutte le informazioni da sapere..



Molti di voi si chiederanno se è possibile comprare una casa pagando un canone locativo, la risposta è affermativa e questa modalità sempre più diffusa è conosciuta come "Rent to Buy".

Questa nuova tipologia contrattuale, inserita anche nel nuovo Decreto Sblocca Italia, è sostanzialmente l'unione di un contratto di locazione ed un preliminare di vendita: infatti il proprietario consegna fin da subito l'immobile al futuro acquirente, il quale paga un canone locativo mensile per un determinato numero di anni (la durata più diffusa è dai 3 ai 5 anni, massimo 10 anni) e al termine di tale periodo potrà decidere si acquistare o meno il bene, detraendo dal prezzo finale di vendita una parte dei canoni già versati. 

I due attori principali di questa tipologia contrattuale come abbiamo visto sono: il conduttore (colui che entra nell’immobile, lo va a utilizzare come locatatio e chepotrà decidere di acquistarlo) e il proprietario dell’immobile (ossia colui che concede il godimento del bene e che può essere un'impresa oppure un privato).
Al termine del di affitto, il conduttore non è obbligato ad esercitare l'acquisto dell'immobile: la legge infatti prevede che il conduttore abbia la possibilità di acquistarlo, ma non l’obbligo. Se invece le due parti volessero concordare un obbligo di riscatto allora di rientra in una tipologia di contratto che non ha nulla a che vedere con il Rent to Buy. 

Questo contratto può essere applicato a qualsiasi tipologia di immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni, negozi, terreni, immobili in costruzione (nel caso di immobili allo stato grezzo è necessario cancellare l'ipoteca che grava sul bene). 

Quali sono i vantaggi di questa nuova tipologia  contrattuale?

Per quanto riguarda il proprietario che vuole vendere il vantaggio più grande è quello di agevolare l'acquisto dell'immobile ai potenziali acquirenti con la possibilità quindi di  andare ad intercettare un numero più elevato di persone interessate. Questa formula non è comunque immune da rischi infatti:
- Il conduttore potrebbe decidere di non acquistare l'immobile non avendo un obbligo. In tal caso, però, il proprietario avrà trattenuto tutto o una parte di quanto è stato pagato (e sarà comunque una somma maggiore rispetto a un normale canone di locazione);
- Il conduttore diventa inadempiente agli obblighi contrattuali decidendo di non pagare più il canone occupando comunque l'immobile. In questo caso quindi il proprietario dovrà fare ricorso per liberare l'immobile per venderlo poi ad altri.
Certamente il proprietario potrà tutelarsi prevedendo un canone locativo più elevato rispetto ad uno tradizionale ed inoltre si potrà prevedere un indennizzo che il proprietario potrà trattenere nel caso non venga effettuato il riscatto del bene.

Dal punto di vista del conduttore invece la legge prevede che il contratto di Rent to Buy venga trascritto nei registri immobiliari e questo consentirà al futuro acquirente di acquistare un immobile  libero da ipoteche, pignoramenti che emergano dopo la trascrizione del Rent to Buy che ha una durata massima di 10 anni.

Per le imprese di costruzione il Rent to buy risulta essere uno strumento molto valido per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione dell'immobile.

Da un punto di vista fiscale come è inquadrato?
Prima di tutto è necessario distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato oppure un’impresa; inoltre bisogna anche distinguere tra le imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) e quelle indirette (a carico del conduttore/acquirente). Da un punto fiscale questa tipologia non è stata ancora inquadrata con precisione pertanto è sempre meglio rivolgersi a dei professionisti quali commercialisti e notai che conoscono la posizione fiscale del venditore.

Di certo si può dire che nel periodo del godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in un tradizionale contratto di affitto mentre le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.

Trovate maggiori informazioni su questa tipologia contrattuale direttamente sul sito web del "Consiglio del Notariato":

1) Le 10 cose da sapere sul Rent to Buy --> link al sito

2) Uno schema contrattuale di Rent to Buy --> link al sito

Se anche voi avete da vendere il vostro immobile e volete farlo tra privati, al miglior prezzo e nel più breve tempo possibile contattateci che oltre a pubblicizzare il vostro immobile in Italia e all'estero vi daremo tutta l'assistenza necessaria in modo da essere seguiti passo passo nel vostro progetto di vendita. Se invece siete alla ricerca di un immobile da comprare immo-neo.com è completamente gratuito perchè non prevede alcuna commissione.

08/09/2015     immo-neo.com     Le guide immo-neo.com
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