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Consigli per vendere e comprare casa: in cosa consiste e come preparare la proposta di acquisto?



La Proposta di acquisto non è nient’altro che una scrittura privata tra due parti che ha la funzione di prospettare al venditore una seria intenzione di obbligarsi a comprare il bene posto in vendita. Infatti di norma chi sta procedendo all’acquisto di un immobile comincia dalla presentazione di una proposta seguita poi da un eventuale accettazione a cui seguirá poi la firma del contratto preliminare o compromesso, ed infine la stipula del rogito notarile definitivo.

Il primo passo da fare infatti, dopo aver trovato la casa giusta, é quello di formulare una proposta d'acquisto in forma scritta indirizzata al venditore e versando un piccolo acconto/caparra. Alcune volte la procedura di acquisto di un immobile può essere un po’ lunga e macchinosa perché nel frattempo, tra le due parti, si avvia un negoziato che punta a chiarire e ad accordarsi sulle varie esigenze reciproche, che solitamente sono, per l’acquirente concludere l’affare al prezzo più basso, per il venditore invece l’esatto contrario, ovvero incassare la cifra maggiore al netto della trattativa.

Essendo la compravendita immobiliare un “contratto formale” per cui è richiesta per legge la forma scritta, anche la proposta d’acquisto e la sua accettazione devono rivestire la forma scritta. È normale che prima di sottoscrivere una qualsiasi proposta l’acquirente voglia sincerarsi di avere tutte le informazioni necessarie per decidere; e per questo richiederá informazioni sulle caratteristiche generali dell’immobile, sulle dotazioni urbanistiche e sociali della zona (presenza di scuole, ospedali, verde pubblico..), sulla destinazione d’uso dell’immobile facendosi mettere a disposizione copie di eventuali condoni, concessioni o licenze edilizie, concessioni in sanatoria, certificati di agibilitá, conformitá degli impianti. 

Le seguenti sono le fasi principali che si verificano durante una proposta d’acquisto:

- l’acquirente sottopone una proposta d’acquisto al venditore, con la cifra che è disposto ad offrire per l’acquisto. Se questa viene accettata, il venditore pone conclusione al contratto proposto dall’acquirente.

- Nel caso in cui il venditore non dovesse accettare la proposta fatta dal potenziale acquirente, formulerà una contro-proposta, dove riporterà il prezzo che è disposto a prendere in considerazione per la vendita del suo immobile, nel caso in cui fosse quello il motivo della non accettazione, oppure si andranno a discutere e accordare modifiche su eventuali clausole proposte dall’acquirente. Può succedere che si raggiunga subito un accordo, o si necessiti di una trattativa più lunga.

Affinché si possa arrivare all’accettazione della proposta d’acquisto, è importante che al suo interno siano specificati una serie di elementi che saranno poi oggetto del contratto definitivo. Nello specifico, i dati che nella proposta dovrebbero necessariamente essere indicati sono i seguenti:

1. Le generalità di entrambe le parti (proponente e destinatario della proposta)

2. Indicazione del diritto oggetto della compravendita, quindi cosa si intende vendere (piena o nuda proprietà, se intera o una parte) con relativi dati catastali, e indicazione di confini con immobili limitrofi, questo per evitare equivoci riguardo all’individuazione del bene che si sta vendendo o acquistando.

3. Il prezzo proposto per la compravendita, specificando la modalità di pagamento e se il prezzo indicato sia forfettario, o se sia il risultato di un calcolo ricavato in base alle dimensioni dell’immobile, quindi al metro quadro.

4. L’indicazione dello stato di fatto, e indicazioni riguardanti alla possibilità che l’immobile, al momento della vendita, sia condotto in locazione. Non precisando questi punti, l’acquirente non potrà avanzare pretese riguardo lo stato dell’immobile dopo la vendita.

5. L’indicazione dei termini entro i quali la proposta si dovrà trasformare in rogito notarile, oppure, nel caso in cui il proponente abbia necessità di concludere in poco tempo, i termini di validità oltre i quali la proposta verrebbe meno. In casi in cui si voglia acquistare un immobile soggetto ad ipoteca, si dovrà specificare la validità della proposta, subordinata alla cancellazione dell’ipoteca stessa.

6. L'inserimento di eventuali clausole sospensive qualora la proposta sia vincolata all'ottenimento del mutuo. Solitamente la frase utilizzata è "la presente proposta d'acquisto si intende subordinata all'ottenimento di un mutuo". Mettere il vincolo significa anche indicare una scadenza perché giustamente il venditore non può aspettare in eterno l’esito della pratica; di conseguenza si va a specificare anche il termine temporale di validità del vincolo entro il quale l’acquirente deve ottenere la risposta positiva. La dicitura potrebbe essere aggiunta alla frase precedente: "…che dovrà avvenire entro e non oltre il….." .

7. L’indicazione della data in cui viene fatta la proposta, necessaria per stabilire i tempi di validità.

8. La sottoscrizione del proponente, senza la quale il documento non può considerarsi “scrittura privata”.

Se questi passaggi verranno i seguiti con attenzione non avrete alcuna difficoltà. Nel caso di dubbi o di questioni particolari è sempre meglio rivolgersi ad un professionista competente quali avvocati o notai che sapranno consigliarvi nel modo giusto.

Noi di immo-neo.com forniamo ai nostri clienti una prima consulenza gratuita con un professionsta qualificato per far si che la vendita proceda nel migliore dei modi!

16/09/2016     immo-neo.com     Le guide immo-neo.com
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