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Come calcolare la superficie commerciale di un immobile



Quando ci troviamo a cercare tra i vari annunci immobiliari, la prima preoccupazione per chi acquista, è trovare le informazioni inerenti alle dimensioni dell’immobile, per capirne la grandezza e i metri quadri. Non sempre le informazioni sono chiare e dettagliate, è importante quindi, anche quando i metri quadri sono specificati, fare attenzione al significato della superficie segnalata.

E’ fondamentale, per evitare equivoci, capire la differenza tra superficie calpestabile e superficie commerciale.
Per la prima, quella calpestabile, si intende la superficie degli interni che si ha a disposizione, esclusi i muri. Ma quando acquistiamo un immobile, acquistiamo non solo la superficie “abitabile”, ma anche gli spazi esterni come balconi, cantina box auto etc. La cosiddetta superficie commerciale, è quella che generalmente viene indicata all’interno degli annunci immobiliari, e comprende oltre che la superficie calpestabile, anche, in percentuali diverse, le superfici esterne e di pertinenza.
Per calcolarla non vanno sommate tutte le superfici delle parti dell’immobile che stiamo acquistando, ma vanno eseguite delle “correzioni” seguendo alcuni parametri indicati in una guida apposita, presente sul sito dell’agenzia delle entrate.

Nota: la metodologia di calcolo che vi presentiamo fa fede alla guida appositamente redatta dall’agenzia delle entrate che potete scaricare al presente link

Come rilevare le misure dell'appartamento?
In questo caso andremo a considerare un appartamento all’interno di un condominio, alla luce di ciò si sottolinea che non rientrano nel calcolo della singola unità immobiliare le quote di superfici relative a:

-scale, pianerottoli e ballatoi comuni;
- aree di uso comune (coperte e scoperte) rappresentate da terrazzi di copertura, stenditoi, lavatoi, atri di ingresso;
- appartamento del portiere (u.i. autonoma) e locali di guardiania;
- stradine private di accesso all’edificio;
- locali tecnici o locali di deposito comuni;
- sala riunione condominiale;
- spazi comuni (area occupata dalla chiostrina, dall’ascensore, dai cavedi, ecc);
- giardini, aree a verde e camminamenti di pertinenza dell’edificio.

In breve, non vanno considerati gli spazi e le superfici condominiali che rientrano già, in fase di stima, nel valore unitario attribuito a ciascun appartamento.

Chiarito questo fondamentale aspetto, vediamo ora come effettuare le misurazioni:

Per i vani principali e gli accessori diretti, è necessario misurare la superficie includendo anche le murature interne ed esterne; le pareti in comune con altre unità immobiliari (o con le parti comuni) vanno considerate come se fossero di metà spessore. I muri vanno considerati fino ad uno spessore massimo di 50 cm: questo vale anche per le pareti comuni, che quindi rientreranno nel calcolo fino ad un massimo di 25 cm.
Per quanto riguarda le pertinenze esclusive di ornamento dell’unità immobiliare si procede come segue: i balconi, le terrazze e similari si misurano fino al contorno esterno; i giardini o le aree scoperte di uso esclusivo dell’appartamento si misurano fino al confine della proprietà (se questa è delimitata da un muro di confine in comunione o da altro manufatto, fino alla mezzeria dello stesso).
Infine per le pertinenze esclusive accessorie a servizio dell’unità immobiliare (cantine, soffitte o utilizzazioni similari) si procede come nel primo punto: si comprendono nella misura i muri perimetrali esterni e fino alla mezzeria dei muri di divisione con zone comuni o di altra proprietà; si considera metà muro anche nel caso in cui tali aree confinino con altre zone della casa ad uso diverso.

Una volta effettuate le misurazioni possiamo procedere con  il calcolo della superficie commerciale che si ottiene sommando le seguenti superfici nelle relative percentuali:

- Superfici coperte comprensive di muri interni ed esterni dell’abitazione:

100% delle superfici calpestabili
100% delle superfici delle pareti divisorie interne
50% delle superfici di confine con altri immobili
100% muri perimetrali

- Superfici scoperte: terrazze, balconi e giardini

25% se sono scoperti
50% se sono coperti
35% patii e porticati
15% giardini facenti parte di appartamento
10% giardini di ville

- Superfici di aree di pertinenza come cantine e posti auto coperti e non

25% cantina
da 40 a 80% box
da 25 a 50% posto auto
80% mansarde rifinite
60% locali interrati abitabili

Dalla somma in percentuale di tutte le superfici di cui la proprietà è composta, si ottiene la così detta superficie commerciale. Possibili variazioni alle percentuali, sono da attribuire al grado di finitura e di usabilità degli accessori.

Adesso che hai capito come procedere, per semplificarti ulteriormente il calcolo abbiamo deciso di creare un software che puoi scaricare gratuitamente cliccando sul seguente link (calcolo superficie commerciale): è sufficiente inserire le misure, prese seguendo le indicazioni sopra esposte, e il foglio di calcolo ricaverà automaticamente la superficie commerciale del tuo immobile.

Ringraziamo per la collaborazione BoNinvest, interessantissimo blog immobiliare, con il quale abbiamo preparato questo articolo e realizzato il software gratuito per il calcolo della superficie commerciale di un immobile.

29/09/2016     immo-neo.com     Le guide immo-neo.com
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